Ринок нерухомості в Україні за останні роки зазнав суттєвих змін. Попри війну, попит на оренду квартир у великих містах зростає, а купівля нерухомості стала інструментом збереження капіталу. Усе більше людей звертається до рієлторів за супроводом угод. І тут виникає питання: а як працювати у сфері нерухомості легально?
Навіть без спеціального закону про рієлторську діяльність, український ринок нерухомості стрімко розвивається й трансформується. Це означає, що легальний статус — не опція, а необхідність для професійної роботи. Ось кілька фактів:
- За даними OLX Real State у 2024 році попит на оренду в Україні стабільно зростав, із загальним рівнем +8,4 %. У Львові і Києві ціна оренди однокімнатних квартир додала +9 % і +16,1 % відповідно — що підтверджує високу активність і конкуренцію на ринку.
- Платформи як ЛУН (lun.ua) фіксують стабільний інтерес до новобудов в обласних центрах, попри економічну нестабільність. Це означає – робота є.
- Угоди з іноземними покупцями (Польща, Литва, Канада) стали звичним явищем. Для співпраці з ними важливий офіційний статус, податкова звітність та можливість видати рахунок-фактуру.
Чи обов’язково мати легальні документи, якщо ви займаєтесь нерухомістю?
У 2024 році в Україні відновили обговорення законопроєкту про регулювання професії рієлтора. Його мета – зобов’язати рієлторів мати ФОП або ТОВ, укладати офіційні договори та бути в профільному реєстрі. Закон ще не ухвалено, але тенденція очевидна: рух до прозорості та професіоналізації.
Тому, якщо ви вже ведете діяльність – оформлення ФОП чи ТОВ не тільки зменшить ризики, а й відкриє більше можливостей:
- укладати договори,
- працювати з агентствами, забудовниками, банками,
- виставляти офіційні рахунки,
- приймати оплату легально – як від фізичних осіб, так і від компаній.
ФОП чи ТОВ: що обрати рієлтору?
У сфері нерухомості працюють як фізичні особи-підприємці (ФОП), так і юридичні особи у формі товариства з обмеженою відповідальністю (ТОВ). Вибір залежить від формату вашої діяльності:
- Просте відкриття і закриття
- Менше звітності
- Низьке податкове навантаження на 2-й або 3-й групі
- Можливість офіційно працевлаштовувати команду
- Більше довіри з боку партнерів і банків
- Гнучкіші фінансові можливості та податкове планування
Якщо ви починаєте з себе, обирайте ФОП. Якщо бачите себе в ролі власника агенції з командою — розгляньте ТОВ.
Яку групу ФОП обрати рієлтору?
У більшості випадків рієлторська діяльність підходить для 2 або 3 групи єдиного податку. Остаточний вибір залежить від формату співпраці, рівня доходу та типу клієнтів.
- Працюєте з фізичними особами? Ви можете обрати 2 групу.
- Максимальний дохід: до 6 672 000,00 грн на рік (станом на 2025 рік).
- Клієнти – тільки фізичні особи або інші ФОП 2 групи, чи ТОВ на єдиному податку.
- Ідеально підходить для орендодавців, регіональних агентів, тих, хто працює на себе без агентства.
Зверніть увагу: якщо ви співпрацюєте з юридичними особами на загальній системі оподаткування (агентствами, забудовниками або інвесторами) – 2 група вам не підходить.
- Без обмежень по типу клієнтів – можна працювати з фізичними та юридичними особами.
- Ліміт доходу – 9 336 000,00 грн на рік.
- Працюєте через агентство, з забудовниками або приймаєте оплату з-за кордону? Вам потрібна 3 група.
Ця група – універсальне рішення для агентств нерухомості, рієлторів-фрілансерів, які мають партнерів у різних містах або за кордоном.
