Рынок недвижимости в Украине за последние годы претерпел значительные изменения. Несмотря на войну, спрос на аренду квартир в крупных городах растет, а покупка недвижимости стала инструментом сохранения капитала. Все больше людей обращаются к риелторам за сопровождением сделок. И тут возникает вопрос: а как работать в сфере недвижимости легально?
Даже без специального закона о риелторской деятельности, украинский рынок недвижимости стремительно развивается и трансформируется. Это означает, что легальный статус — не опция, а необходимость для профессиональной работы. Вот несколько фактов:
- По данным OLX Real State в 2024 году спрос на аренду в Украине стабильно рос, с общим уровнем +8,4 %. В Львове и Киеве цена аренды однокомнатных квартир увеличилась на +9 % и +16,1 % соответственно — что подтверждает высокую активность и конкуренцию на рынке.
- Платформы как ЛУН (lun.ua) фиксируют стабильный интерес к новостройкам в областных центрах, несмотря на экономическую нестабильность. Это означает – работа есть.
- Сделки с иностранными покупателями (Польша, Литва, Канада) стали привычным явлением. Для сотрудничества с ними важен официальный статус, налоговая отчетность и возможность выставить счет-фактуру.
Обязательно ли иметь легальные документы, если вы занимаетесь недвижимостью?
В 2024 году в Украине возобновили обсуждение законопроекта о регулировании профессии риелтора. Его цель – обязать риелторов иметь ФОП или ТОВ, заключать официальные договоры и быть в профильном реестре. Закон еще не принят, но тенденция очевидна: движение к прозрачности и профессионализации.
Поэтому, если вы уже ведете деятельность – оформление ФОП или ТОВ не только уменьшит риски, а и откроет больше возможностей:
- заключать договоры,
- работать с агентствами, застройщиками, банками,
- выставлять официальные счета,
- принимать оплату легально – как от физических лиц, так и от компаний.
ФОП или ТОВ: что выбрать риелтору?
В сфере недвижимости работают как физические лица-предприниматели (ФОП), так и юридические лица в форме общества с ограниченной ответственностью (ТОВ). Выбор зависит от формата вашей деятельности:
- Простое открытие и закрытие
- Меньше отчетности
- Низкое налоговое бремя на 2-й или 3-й группе
- Возможность официально трудоустраивать команду
- Больше доверия со стороны партнеров и банков
- Гибче финансовые возможности и налоговое планирование
Если вы начинаете с себя, выбирайте ФОП. Если видите себя в роли владельца агентства с командой — рассмотрите ТОВ.
Какую группу ФОП выбрать риелтору?
В большинстве случаев риелторская деятельность подходит для 2 или 3 группы единого налога. Окончательный выбор зависит от формата сотрудничества, уровня дохода и типа клиентов.
- Работаете с физическими лицами? Вы можете выбрать 2 группу.
- Максимальный доход: до 6 672 000,00 грн в год (по состоянию на 2025 год).
- Клиенты – только физические лица или другие ФОП 2 группы, или ТОВ на едином налоге.
- Идеально подходит для арендаторов, региональных агентов, тех, кто работает на себя без агентства.
Обратите внимание: если вы сотрудничаете с юридическими лицами на общей системе налогообложения (агентствами, застройщиками или инвесторами) – 2 группа вам не подходит.
- Без ограничений по типу клиентов – можно работать с физическими и юридическими лицами.
- Лимит дохода – 9 336 000,00 грн в год.
- Работаете через агентство, с застройщиками или принимаете оплату из-за границы? Вам нужна 3 группа.
Эта группа – универсальное решение для агентств недвижимости, риелторов-фрилансеров, которые имеют партнеров в разных городах или за границей.
